Mietrecht: Schönheitsreparatur oder Substanzschaden
Rechtsanwaltskanzlei NILS BREITHAUPT
Wenn das Mietverhältnis beendet ist, der Mieter ausgezogen ist stellt der Vermieter oftmals Schäden in der Wohnung fest, die ggf. von dem Mieter noch hätten beseitigt werden müssen. Bei den auftretenden Mängel ist zwischen zwei Arten zu differenzieren.
Wird die Mietsache vom Mieter in einem nicht vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben, ist zwischen Schönheitsreparaturen und echten Substanzschäden zu differenzieren.
Diese rechtliche Einordnung hat Auswirkungen, wie der Vermieter weiter vorgehen muss. Handelt es sich um Schönheitsreparaturen und ist der Mieter hier wirksam zur Vornahme verpflichtet worden, dann muss in der Regel zunächst unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter erkennbar die Erfüllung verweigert hat.
Bei den Substanzschäden ist dies nicht der Fall. Hier kann der Vermieter Schadenersatz ohne Fristsetzung geltend machen. Substanzschäden sind hier zum Beispiel Brandlöcher im Teppichboden oder Bohrlöcher in den Badezimmerfliesen. Zu prüfen ist jedoch vorab, ob es sich um eine Abnutzungserscheinung handelt, die unüblich ist. D.h., dass der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt hat und sich allein daraus diese Abnutzungserscheinung ergeben hat. Eine Abgrenzung ist hier nicht pauschal möglich. Entscheidend ist grundsätzlich der Einzelfall.
Was als vertragsgemäß einzuordnen ist, bestimmt sich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung in Abhängigkeit von dem jeweiligen Mietvertrag.
