Mietrecht: Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung?
Rechtsanwaltskanzlei NILS BREITHAUPT
Vielen Vermieter ist diese Tatsache nicht bewusst. Sie sind Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes und unterliegen damit auch den Vorschriften des Umsatzsteuergesetzes.
Warum dies vielen Vermietern gleichwohl nicht bewusst ist, ergibt sich aus § 4 Nr. 12 UStG. Darin ist geregelt, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken umsatzsteuerfrei ist. Daher darf im Mietvertrag – soweit es zum Beispiel um die Vermietung einer Mietswohnung geht – keine Umsatzsteuer ausgewiesen werden. Der Vermieter kann folgerichtig auch nicht die Vorsteuer seiner Eingangsrechnungen geltend machen.
Die Befreiung gilt jedoch nicht für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und die Vermietung und die Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind.
Erfolgt eine Vermietung die grundsätzlich steuerbefreit ist zusammen mit einer steuerpflichtigen Vermietung, so ist im Einzelfall zu prüfen, wie dieser Vorgang insgesamt zu beurteilen ist.
Bsp.:
Ein Mieter mietet von seinem Vermieter eine Wohnung und dazu auch einen Stellplatz. Die Vermietung der Wohnung ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit, die des Stellplatzes steuerpflichtig. Hier ist der Mietvorgang jedoch als einheitliche Leistung anzusehen. Die umsatzsteuerfreie Wohnungsvermietung stellt die Hauptleistung dar, wobei die Vermietung des Stellplatzes als Nebenleistung zu qualifizieren ist und das Schiksal der Hauptleistung teilt. Der gesamte Vorgang der Vermietung ist damit umsatzsteuerbefreit.
Tipp:
Bei der Vermietung von Büro- und Geschäftsräumen an Unternehmer, handelt es sich grundsätzlich auch um einen umsatzsteuerbefreiten Mietumsatz. Nach § 9 Abs. 1 UstG besteht die Möglichkeit den eigentlich umsatzsteuerfreien Umsatz als umsatzsteuerpflichtig zu behandeln. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter Unternehmer ist, und das fragliche Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Eine solche Optionsmöglichkeit kann dann sinnvoll sein, wenn der Vermieter Aufwendungen für das vermietete Grundstück macht, die vorsteuerbelastet sind. Diese Vorsteuer kann im Falle der Optierung geltend gemacht werden.
